Les golden visas les plus abordables d’Europe, classés selon ce que paie vraiment une famille

Les classements de golden visas indiquent généralement l’investissement minimum. Pour une famille, ce chiffre peut induire en erreur de 5% à 20% : droits de mutation, TVA, frais gouvernementaux par personne, frais juridiques et, dans certains pays, obligations annuelles changent la donne. Les chiffres ci-dessous sont nos estimations pour deux adultes et deux enfants de moins de 18 ans, établies à partir des frais officiels et des coûts de transaction usuels au 30 septembre 2026. Ils excluent les honoraires professionnels, sauf mention contraire.

Le classement : coût total estimé pour une famille de quatre personnes

Le classement varie selon vos priorités. Si vous voulez un actif récupérable, les options immobilières grecque et chypriote sont en tête. Si vous visez la mise de fonds la plus faible pour une résidence européenne, la Lettonie et l’option locative maltaise l’emportent. Si vous recherchez un statut permanent, seuls Malte et Chypre l’accordent d’emblée.

Grèce : l’option à €250,000 qui a survécu

La Grèce a relevé ses seuils immobiliers en 2024 : €800,000 en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les grandes îles, €400,000 ailleurs. Le seuil de €250,000 ne subsiste que pour les bâtiments reconvertis d’un usage commercial en usage résidentiel, ou pour les bâtiments classés restaurés, lorsque la reconversion est achevée avant la demande — et la plupart des nouvelles demandes l’utilisent désormais.

Ce que coûte un golden visa grec au-delà du prix

• Droits de mutation d’environ 3.09%, notaire 0.65–0.8% plus TVA, cadastre environ 0.5%, avocat 0.4–1% plus TVA.
• Frais gouvernementaux de €2,000 pour le demandeur principal et de €150 par personne à charge.
• Dans les seuils les plus élevés, le bien doit faire au moins 120 m² et ne peut pas être loué en courte durée — toute infraction est sanctionnée par une amende de €50,000 et le retrait du permis.

Le permis est valable cinq ans, renouvelable, n’impose aucune durée de séjour minimale et couvre le conjoint, les enfants de moins de 21 ans et les parents des deux conjoints.

Hongrie : ticket bas, permis long, avenir incertain

Le Guest Investor Programme hongrois exige €250,000 dans un fonds immobilier agréé, conservés au moins cinq ans, ou un don de €1 million à une université. Il octroie un permis de résidence de dix ans, renouvelable pour dix ans supplémentaires, sans durée de séjour minimale, et la décision sur le permis intervient en quelques semaines. L’option immobilière directe a été supprimée en décembre 2024.

Le risque est politique : le parti vainqueur des élections hongroises d’avril 2026 a annoncé son intention de supprimer le programme. Aucune loi d’abrogation n’avait été adoptée fin septembre 2026, mais nous conseillons à nos clients de peser cette incertitude avant de s’engager à conserver des parts de fonds pendant cinq ans.

Si vous optez pour la Hongrie, réduisez le risque politique autant que possible : vérifiez les conditions de sortie du fonds en cas de fermeture du programme, gardez prêts les documents de renouvellement du permis et considérez le permis comme valable pour sa durée annoncée, sans présumer de renouvellements indéfinis sous de futures règles.

Italie et Portugal : l’investissement plutôt que l’immobilier

Le visa investisseur italien

L’Italie n’a pas d’option immobilière. Le ticket le plus bas est de €250,000 dans une startup innovante italienne ; les alternatives sont €500,000 dans une société italienne, €2 millions en obligations d’État ou un don philanthropique de €1 million. Les frais gouvernementaux sont modestes, aucune durée de séjour minimale n’est exigée et les parents à charge peuvent être inclus. Le vrai coût, c’est le risque entrepreneurial : un investissement dans une startup peut perdre de la valeur, et il doit être réalisé dans les trois mois suivant l’arrivée.

Les options qui subsistent au Portugal

Le Portugal a mis fin à ses options immobilière et de transfert de capitaux en 2023. Le ticket le plus bas est désormais un don de €250,000 à des projets culturels ou patrimoniaux (€200,000 dans les zones à faible densité) — une somme que vous ne récupérez pas — ou €500,000 dans des fonds réglementés, que vous récupérez. Les frais de délivrance de l’AIMA, de plusieurs milliers d’euros par personne, rendent le total familial nettement supérieur au montant affiché. L’obligation de séjour est légère — sept jours la première année, quatorze sur chaque période de deux ans suivante — mais le traitement a pris de douze à vingt-quatre mois, et la citoyenneté exige désormais dix ans de résidence. Voir la nouvelle horloge de la citoyenneté portugaise.

Malte et Chypre : la résidence permanente d’emblée

Programme de résidence permanente de Malte

Le MPRP maltais combine frais gouvernementaux et engagement immobilier : des frais administratifs de €60,000, une contribution gouvernementale de €37,000, un don de €2,000 et €7,500 par adulte à charge supplémentaire, plus l’achat d’un bien d’au moins €375,000 ou la location d’un bien pour au moins €14,000 par an, conservé cinq ans. Les demandeurs doivent aussi justifier d’un patrimoine de €500,000 (dont €150,000 en liquidités) ou de €650,000 (dont €75,000 en liquidités). En contrepartie, la famille obtient immédiatement la résidence permanente, sans durée de séjour minimale, et le dossier peut couvrir quatre générations.

Résidence permanente à Chypre via un logement neuf

Chypre accorde la résidence permanente pour l’achat d’un bien neuf d’au moins €300,000 plus 19% de TVA, assorti d’un revenu annuel de €50,000 pour le demandeur principal, plus €15,000 pour le conjoint et €10,000 par enfant. Les parents ne sont pas inclus, et la famille doit se rendre à Chypre au moins une fois tous les deux ans. Les droits de timbre sont supprimés depuis janvier 2026.

Lettonie : l’entrée la moins chère, refondue en 2026

La nouvelle loi lettone sur l’immigration, en vigueur depuis le 15 septembre 2026, a supprimé l’option immobilière à €250,000 et l’option du dépôt bancaire. L’option société subsiste : €50,000 dans une petite société ou €100,000 dans une plus grande, plus €10,000 de frais d’État. Mais le permis est désormais délivré pour deux ans au lieu de cinq, et la société doit acquitter au moins €40,000 d’impôts lettons par an — ce qui transforme un permis de résidence bon marché en véritable engagement entrepreneurial. Une nouvelle option fonds à €150,000 est prévue, mais le fonds n’existe pas encore. Les ressortissants russes et biélorusses sont exclus des options investisseur. Les sources divergent sur l’entrée en vigueur de certaines mesures en janvier 2027 ; nous confirmons donc les conditions applicables avant toute demande.

Programmes fermés ou non éligibles

• L’Espagne a fermé son golden visa le 3 avril 2025 ; les permis existants restent valables.
• L’Irlande a fermé son programme investisseur en février 2023, et les Pays-Bas en janvier 2024.
• La Bulgarie propose toujours une résidence par investissement à partir d’environ €307,000 dans l’immobilier, mais un projet de loi de juillet 2026 obligerait les résidents permanents à passer plus de la moitié de l’année dans le pays.
• Le Monténégro accorde des permis d’un an pour un bien immobilier dès €150,000 — un titre de séjour, pas un golden visa, et sans droit de travailler.
• L’Autriche et la Suisse accueillent les personnes fortunées via des régimes fondés sur le revenu ou sur l’imposition forfaitaire, et non via des programmes d’investissement — voir Suisse et Autriche.

Les coûts récurrents de tout golden visa

• Assurance santé couvrant chaque membre de la famille selon les exigences du système local, renouvelée chaque année.
• Renouvellements. Des permis de deux à cinq ans impliquent des frais gouvernementaux, des relevés biométriques et des mises à jour de documents à répétition — les seuls frais de renouvellement portugais se chiffrent en milliers d’euros par personne.
• Taxes foncières et entretien, comme l’impôt foncier annuel grec, les taxes municipales et les charges de copropriété, si vous achetez.
• Traductions et apostilles à chaque renouvellement et pour chaque nouveau membre de la famille.
• Frais de fonds et de gestion pour les options fonds, qui réduisent la valeur récupérée à la sortie.
• Honoraires professionnels des avocats et agents, au dépôt de la demande puis à chaque renouvellement.

Sur un horizon de cinq ans, ces coûts récurrents ajoutent généralement €10,000 à €40,000 pour une famille, selon le pays et l’option. Ils modifient rarement le classement, mais ils ont leur place dans le budget.

Qui est couvert, programme par programme

Délais de traitement comparés

N’oubliez pas qu’un golden visa est un statut d’immigration. À lui seul, il ne fait de vous un résident fiscal nulle part, et une obligation de séjour légère signifie généralement que vous ne l’êtes pas — ce qui peut vous convenir, ou laisser un vide vis-à-vis de votre pays d’origine. Nous expliquons la différence dans permis de résidence ou résidence fiscale.

Choisir au-delà du prix

1. Déterminez si vous avez besoin d’un actif récupérable. Biens immobiliers et parts de fonds peuvent être revendus ; les dons et les frais, non.
2. Confrontez les règles de séjour à votre mode de vie. La Grèce et la Hongrie n’exigent aucune durée de séjour minimale ; Chypre, une visite tous les deux ans ; le Portugal, quelques jours par an.
3. Pensez à la destination finale. La résidence permanente à Malte et à Chypre est immédiate ; la citoyenneté demande sept à dix ans presque partout — voir la citoyenneté européenne en 2026.
4. Mesurez le risque politique. La Hongrie et la Grèce montrent que les règles peuvent changer en quelques mois.
5. Distinguez résidence et fiscalité. À lui seul, un golden visa ne fait de vous un résident fiscal nulle part — lisez permis de résidence ou résidence fiscale.

Golden visas européens les moins chers : questions fréquentes