The Discreet InvestorGriechenland · Aufenthaltsrecht durch Investition · seit 2013
Griechenland Golden Visa
Das EU-Aufenthaltsrecht, in dem Sie nie wohnen müssen: ein 5-Jahres-Aufenthaltstitel für drei Generationen der Familie, unbegrenzt verlängerbar, solange die Investition besteht – ab €250,000, in 4+ Monaten.
Warum Griechenland
8 Vorteile des Golden Visa Griechenland
Die seltenste Eigenschaft in Europa: kein einziger Aufenthaltstag erforderlich – weder für die Erteilung noch für die Verlängerung. Der Aufenthaltstitel wird alle 5 Jahre verlängert, solange Sie den Vermögenswert halten.
90 Tage innerhalb von 180 im gesamten Schengen-Raum – Athen liegt 2–4 Stunden von jedem großen EU-Drehkreuz entfernt.
Die qualifizierende Immobilie gehört Ihnen: Einnahmen aus Langzeitvermietung, solange Sie halten, Wiederverkauf nach dem Daueraufenthalt (5 J.) oder der Staatsbürgerschaft (7 J.) – Kapital geparkt, nicht ausgegeben.
Drei Generationen, ein Antrag
Ehepartner oder Lebenspartner, Kinder unter 21 – und die Eltern beider Ehepartner. Niemand sonst in Europa ist so großzügig.
Aussicht auf Staatsbürgerschaft in 7 Jahren
Der kürzeste Golden-Visa-Weg zu einem Pass in der EU – mit einem Haken, den wir unten ehrlich erklären.
Legal ab dem ersten Tag
Die bei Antragstellung ausgestellte blaue Bescheinigung legalisiert Ihren Status sofort – kein Schwebezustand, während der Antrag bearbeitet wird.
Keine Sprachprüfung, kein Umzug, Verlängerungen von überall – der unkomplizierteste Status in der EU.
Der Weg zum Daueraufenthalt
Nach fünf Jahren öffnet sich der Weg zur langfristigen Aufenthaltsberechtigung – der notwendige erste Schritt zum griechischen Pass.
Eine Investition, Aufenthaltsrecht für alle
Wer in einen Antrag auf das Golden Visa Griechenland aufgenommen wird
- Über 18, Staatsangehöriger eines Nicht-EU/EWR-Staates
- Keine Vorstrafen
- Legale Mittel von außerhalb Griechenlands, nachweisbar
- Krankenversicherung mit Deckung in Griechenland
- Verheiratet oder in eingetragener Partnerschaft
- Keine Vorstrafen
- Bei Antragstellung unter 21
- Aufenthaltstitel danach eigenständig bis 24 verlängerbar
Eltern – beider Seiten
- Eltern des Investors UND des Ehepartners
- Kein Nachweis der Unterhaltsabhängigkeit erforderlich
Investitionsoptionen
Die Karte von 2024: drei Preiszonen
Die Reform vom September 2024 hat Griechenland in Stufen eingeteilt – und Kurzzeitvermietungen bei Golden-Visa-Immobilien verboten. Hier die ehrliche Geografie des Preisschilds:
Immobilien – Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin & große Inseln
Die Toplagen verlangen jetzt den Premiumpreis: mindestens €800,000, eine einzige Immobilie mit 120 m²+. Was Sie dafür bekommen: die tiefsten Mietmärkte und die liquidesten Exits im Land.
Immobilien – das übrige Griechenland
Peloponnes, das Landesinnere Kretas, das Festland, kleinere Inseln – €400,000, eine einzige Immobilie mit 120 m²+. Der ideale Bereich für Renditejäger: niedrigerer Einstieg, ehrliche 4–6% bei Langzeitmieten.
Umnutzungen & Restaurierungen – überall in Griechenland
Der ursprüngliche Preis besteht in zwei Formen fort: Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien und Restaurierungen denkmalgeschützter Gebäude – in jeder Zone, auch im Zentrum Athens. Das Angebot ist knapp und schnell vergriffen; genau hier beweisen unsere Immobilienpartner ihren Wert.
| Antragsgebühr – Hauptantragsteller | €2,000 |
| Antragsgebühr – Familienmitglied ab 14 | je €150 |
| Aufenthaltskarte | €16 pro Person |
| Grunderwerbsteuer & Notar/Grundbuch (Immobilienwege) | ~3% + ~2%, pro Immobilie |
Wertpapiere, Fonds, Anleihen & Einlagen
Für alle, die lieber keine Mauern besitzen: griechische Fondsanteile, Staatsanleihen oder eine Festgeldanlage ab €500,000 – und der neuere Startup-Investitionsweg über €250,000 in registrierte griechische Startups.
Veröffentlicht, nicht versteckt
Der Kostenrechner für das Golden Visa Griechenland
Staatliche Gebühren laut offiziellem Gebührenverzeichnis; Immobiliensteuern mit ~5% geschätzt und je Objekt bestätigt. Anwaltshonorare werden pro Fall angeboten. Genaues Angebot für Ihren Antrag erhalten →
Im direkten Vergleich
Griechenland vs. Portugal vs. Ungarn
| Konditionen |  Griechenland |  Portugal |  Ungarn |
|---|---|---|---|
| Investition | €250,000+ | €250,000+ | €250,000+ |
| Aufenthaltspflicht | Keine | 7 Tage pro Jahr | Keine |
| Bearbeitungsdauer | 4+ Monate | 12+ Monate | 5+ Monate |
| Gültigkeit des Aufenthaltstitels | 5 Jahre | 2 Jahre | 10 Jahre |
| Art des Vermögenswerts | Eigene Immobilie mit Vermietung | Fondsanteile, 2–20% | Fondsanteile, 5–6% |
| Zeit bis zur Staatsbürgerschaft | 7 Jahre (mit Wohnsitz vor Ort) | 7–10 Jahre | 11 Jahre |
| Familie | Ehepartner, Kinder unter 21, Eltern beider Ehepartner | Ehe-/Lebenspartner, Kinder unter 26, Eltern | Ehepartner, Kinder unter 18, Eltern |
Im Detail: Golden Visa Portugal · Ungarn · alle 27 Programme
Ablauf
Acht Schritte zur Karte
Realistisch von Anfang bis Ende: 4–8 Monate, der Großteil davon Immobilienauswahl und Grundbuch.
Vertrauliche Prüfung anhand der Datenbanken, die das Migrationsministerium nutzt – Ablehnungsgründe werden erkannt, bevor ein Euro fließt.
Immobilienauswahl 2–8 Wochen
Aus der Ferne oder auf einer Besichtigungsreise; unsere lokalen Partner erstellen eine Auswahl nach Zone, Rendite und Exit-Liquidität – einschließlich des knappen Umnutzungsbestands für €250k.
Griechische Steuernummer & Konto 1–2 Wochen
AFM-Steuernummer und ein griechisches Bankkonto – beides per Vollmacht erhältlich, keine Reise nötig.
Kauf & Eintragung 4–8 Wochen
Anzahlung, notarielle Urkunde, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer bezahlt – zuvor prüfen die Anwälte Eigentumstitel und Belastungen.
Antrag eingereicht Tage
Online eingereicht mit den Kaufnachweisen; eine blaue Bescheinigung wird sofort ausgestellt und legalisiert Ihren Aufenthalt, während der Antrag bearbeitet wird.
Biometrie 1 Reise
Fingerabdrücke in Griechenland – der einzige Pflichtbesuch im gesamten Verfahren.
Die 5-Jahres-Karte 2–4 Monate
Genehmigung und Abholung – persönlich oder durch Ihren Anwalt per Vollmacht.
Verlängerungen alle 5 Jahre
Vermögenswert halten, Karte verlängern – unbegrenzt, von überall. Wir behalten die Fristen im Kalender, damit Sie nie daran denken müssen.
Die ehrliche Landkarte
Was die Broschüren zum Golden Visa Griechenland Ihnen nicht sagen
- Eine Grunderwerbsteuer von 15% kommt: Im September 2026 kündigte der Premierminister ab dem 1. Januar 2027 eine Grunderwerbsteuer von 15% für Käufer aus Nicht-EU-Staaten an, statt bisher etwa 3%. Sie ist angekündigt, aber noch kein Gesetz – wird sie verabschiedet, fallen bei einem Kauf über €250,000 rund €37,500 Grunderwerbsteuer an statt etwa €7,700
- Kurzzeitvermietungen sind verboten – bei Golden-Visa-Immobilien seit 2024; die Airbnb-Rechnung geht hier nicht auf, Langzeitmietverträge schon
- Die Uhr zur Staatsbürgerschaft läuft nur, wenn Sie dort leben: 7 Jahre bedeuten ~183+ Tage pro Jahr in Griechenland, Sprachprüfung inklusive – das Visum allein wird nie zum Pass
- Die Preise in den Premium-Zonen sind 2024 auf €800k gestiegen – wer €250k für Wohnungen im Zentrum Athens anbietet, verkauft die alte Karte (Umnutzungen ausgenommen)
Warum die Nachfrage trotzdem Rekorde brach
- 9,289 Anträge von Hauptantragstellern im Jahr 2024 – das stärkste Jahr der Programmgeschichte; 87,000+ aktive Aufenthaltstitel bis März 2026
- €10+ Milliarden seit dem Start eingeworben – das Programm ist politisch fest verankert, nicht gefährdet
- Für eine reine Halten-und-Reisen-Strategie schlägt in der EU nichts die Kombination aus null Aufenthaltspflicht und einem vermietbaren Vermögenswert
Häufige Fragen
Die Fragen, die über einen Antrag auf das Golden Visa Griechenland entscheiden
Muss ich jemals in Griechenland leben? +
Nein – weder für die Erteilung noch zum Halten oder Verlängern. Der Aufenthaltstitel wird alle 5 Jahre allein auf Grundlage des Vermögenswerts verlängert. Der Wohnsitz vor Ort zählt nur, wenn Sie den Pass wollen: Die Einbürgerung erfordert 7 Jahre echten Aufenthalt (~183 Tage pro Jahr) plus eine Sprach- und Landeskundeprüfung.
Wo funktionieren €250,000 noch? +
An zwei Stellen: Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien und Restaurierungen denkmalgeschützter Gebäude – in jeder Zone einschließlich Athen – plus der neuere Startup-Investitionsweg. Standardwohnungen aus dem Bestand beginnen jetzt bei €400,000 (oder €800,000 in Premium-Zonen).
Kann ich die Immobilie vermieten? +
Langfristig: ja – typischerweise 4–6% brutto in den €400k-Zonen. Kurzfristig: nein – Vermietung im Airbnb-Stil ist bei Golden-Visa-Immobilien seit der Reform 2024 verboten, mit empfindlichen Bußgeldern. Wir modellieren Ihre Rendite auf Basis des legalen Szenarios, nicht des Wunschdenkens.
Vermögen aus Krypto? +
Dieselbe Regel wie überall, wo es ernst zugeht: in Fiatgeld umgewandelt und dokumentiert – Börsenauszüge, Erwerbsnachweise, Steuererklärungen – und dann über reguläre Bankkanäle überwiesen. Dieses Dossier aufzubauen ist unsere Spezialität; es ist der Antrag, den die meisten Agenturen ablehnen.
Wann kann ich verkaufen? +
Ein Verkauf beendet den Status – die üblichen Strategien sind daher: halten bis zum Daueraufenthalt im 5. Jahr (dann der Weg zur langfristigen Aufenthaltsberechtigung), halten bis zur Staatsbürgerschaft ab dem 7. Jahr, wenn Sie tatsächlich dort leben, oder einfach halten, solange die Familie den Schengen-Zugang braucht. Der Verkauf an einen anderen Golden-Visa-Käufer hält den Vermögenswert liquide.
Wie schnell geht es wirklich? +
4–8 Monate von Anfang bis Ende, und die blaue Bescheinigung legalisiert Ihren Schengen-Status binnen Tagen nach Antragstellung. Es bleibt das schnellste ernstzunehmende Golden Visa in der EU.
Die Strategie Athen + Karibik
Griechenland verschafft der Familie Schengen und einen renditestarken Vermögenswert – doch die Uhr zum Pass läuft nur, wenn Sie umziehen. Unsere Mandanten, die nicht umziehen wollen, kombinieren es mit einer karibischen Staatsbürgerschaft in 4–6 Monaten: Reisedokument für immer gelöst, die griechische Immobilie arbeitet still vor sich hin, nichts wartet auf irgendetwas.
Alternativen
EU-Golden-Visa im Vergleich zum Golden Visa Griechenland
- ~10% Fondsrendite, rückgabefähig nach 6–10 J.
- Weg zur Staatsbürgerschaft in 7–10 Jahren
- Aufenthaltskarte für 10 Jahre
- Keine Aufenthaltspflicht
- Lebenslanger Daueraufenthalt ab dem ersten Tag
- Eltern & Großeltern berechtigt
- Direkter Daueraufenthalt, ohne befristete Vorstufe
- Aussicht auf Staatsbürgerschaft in 8 Jahren
Griechenland, kalkuliert für Ihre Familie.
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